LMNP en 2026 après la réforme : les amortissements réintégrés dans la plus-value, que reste-t-il de l'avantage ?

Pendant des années, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a offert un quasi-paradoxe fiscal : amortir son bien pour effacer l'impôt sur les loyers, sans que ces amortissements ne soient repris au moment de la revente. La réforme entrée en vigueur en 2025 a refermé cette parenthèse. Faut-il pour autant tourner le dos au meublé ? Garonne Patrimoine, votre cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux, fait le point.

Rappel : pourquoi le LMNP séduit autant

Au régime réel, le LMNP autorise la déduction des charges et l'amortissement comptable du bien (hors terrain) et du mobilier. Résultat : pendant souvent dix à quinze ans, le résultat locatif imposable est nul ou quasi nul. L'investisseur encaisse des loyers peu ou pas fiscalisés — un atout majeur face à la location nue, lourdement taxée aux revenus fonciers.

Ce que change la réforme

Jusqu'ici, le calcul de la plus-value de revente d'un LMNP ignorait les amortissements pratiqués : la plus-value se calculait sur la différence entre prix de vente et prix d'achat d'origine. C'était l'angle mort du dispositif.

Désormais, pour les cessions concernées, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est minoré des amortissements pratiqués, ce qui mécaniquement augmente la plus-value taxable au moment de la vente. L'avantage obtenu pendant la détention est, en partie, repris à la sortie.

Un exemple pour mesurer l'impact

Un investisseur achète un studio meublé 200 000 € à Bordeaux et pratique 60 000 € d'amortissements sur la durée de détention. Il revend 250 000 €.

• Avant la réforme : plus-value = 250 000 − 200 000 = 50 000 €.
• Après la réforme : base de calcul = 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000 € de plus-value brute, avant abattements pour durée de détention.

L'écart est significatif. Il est toutefois atténué par les abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Les biens qui échappent à la réintégration

Le législateur a préservé certaines résidences gérées à vocation sociale ou de service : notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD sous conditions. Pour ces biens, l'amortissement conserve son régime antérieur. Un point à vérifier précisément selon la nature de votre investissement.

Le LMNP reste-t-il intéressant ?

Oui, et pour plusieurs raisons :

• L'avantage pendant la phase de détention demeure intact : des loyers peu ou pas fiscalisés pendant de longues années, c'est un gain de trésorerie immédiat et bien réel.
• La réintégration ne joue qu'à la revente : un investisseur qui conserve son bien pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite, sans intention de vendre, est peu concerné.
• Les abattements pour durée de détention finissent par neutraliser une large part de la plus-value pour les détentions longues.

Quelles alternatives ou compléments ?

Selon votre objectif, d'autres voies méritent l'analyse : la détention via une SCI à l'IS (qui amortit également mais relève d'une fiscalité de plus-value professionnelle), la location nue avec déficit foncier pour les biens à rénover, ou encore le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque les conditions de recettes sont réunies, avec un régime de plus-value différent.

La bonne décision dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de votre projet de transmission. Chez Garonne Patrimoine, nous simulons le rendement net après réforme sur toute la durée de détention, revente incluse. Échangeons sur votre stratégie en meublé à Bordeaux.