Donations pour l’achat d’un logement neuf : Ce que prévoit la Loi de Finances 2025

Donations pour l’achat d’un logement neuf : Ce que prévoit la Loi de Finances 2025

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La Loi de Finances 2025 instaure un dispositif temporaire permettant aux familles de soutenir l’accession à la propriété grâce à des donations exonérées d’impôt. Cette mesure vise à encourager l’achat de logements neufs tout en optimisant la transmission de patrimoine.

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1. Un soutien fiscal attractif pour l’immobilier neuf

Ce dispositif exceptionnel permet à chaque donateur de transmettre jusqu’à 100 000 € sans imposition, avec un plafond total de 300 000 € par bénéficiaire. Il s’applique aux donations effectuées entre :

• Parents et enfants
• Grands-parents et petits-enfants
• Oncles et tantes vers leurs neveux et nièces (à condition que le donateur n’ait pas de descendant direct)

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L’objectif est de favoriser l’acquisition de logements neufs et de financer des travaux de rénovation énergétique sous certaines conditions.

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2. Plafonds et cumul des exonérations

Ce dispositif est cumulable avec les abattements existants en matière de transmission patrimoniale. Ainsi, un couple peut transmettre à son enfant jusqu’à 400 000 € en combinant :

• 100 000 € chacun grâce à cette nouvelle exonération
• 100 000 € chacun via l’abattement classique sur les donations

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Exemple : Financement d’une maison neuve

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Clara, 29 ans, souhaite acquérir une maison neuve d’une valeur de 450 000 €. Sa famille l’aide financièrement tout en respectant les plafonds d’exonération :

• Ses parents lui donnent 200 000 € (100 000 € chacun)
• Ses grands-parents lui offrent 100 000 €

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Grâce à cette aide exonérée d’impôt, Clara réduit son besoin de financement à 150 000 €, ce qui lui permet d’obtenir un prêt à des conditions plus avantageuses.

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3. Conditions à respecter pour bénéficier de l’exonération

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‍Type de biens concernés

• Seuls les logements neufs ou VEFA (vente en état futur d’achèvement) sont éligibles.
• Les biens anciens ne peuvent bénéficier de cette exonération que s’ils font l’objet de travaux de rénovation énergétique conformes aux critères définis par la loi de finances 2020.

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Obligation d’occupation du bien

• L’acquéreur doit occuper le logement en résidence principale pendant au moins cinq ans.
• La mise en location, notamment à un membre du foyer fiscal du donataire, est interdite.
• En cas de non-respect, l’exonération est annulée et les droits de mutation deviennent exigibles rétroactivement.

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Utilisation des fonds

• Les sommes doivent être utilisées pour l’achat ou les travaux dans un délai de six mois après la donation.
• Elles ne peuvent pas financer des travaux bénéficiant déjà d’un crédit d’impôt.

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Un dispositif temporaire à ne pas manquer

Cette mesure est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Une évaluation de son impact sera réalisée avant le 30 septembre 2026, afin de décider d’une éventuelle prolongation ou adaptation.

C’est donc une opportunité à saisir pour les familles souhaitant optimiser leur transmission patrimoniale tout en facilitant l’accès à la propriété de leurs proches.

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5. Avantages et limites de la mesure

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Les points forts du dispositif

- Exonération fiscale sur des montants significatifs, réduisant les droits de mutation.
- Réduction du recours au crédit bancaire, allégeant ainsi les charges d’emprunt.
- Transmission de patrimoine optimisée, permettant aux familles d’aider leurs proches sans impôt supplémentaire.

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‍Les limites à anticiper

- Obligation d’occupation du bien pendant cinq ans, sous peine de suppression de l’exonération.
- Exclusion des biens anciens, sauf en cas de rénovation énergétique complète.
- Plafond de 300 000 € par bénéficiaire, pouvant être insuffisant dans les zones où l’immobilier est très cher.

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6. Pourquoi se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine ?

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Afin d’optimiser ce dispositif fiscal et d’assurer une transmission patrimoniale efficace, l’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine est fortement recommandé.

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Besoin de conseils adaptés à votre situation ? Contactez un gestionnaire de patrimoine indépendant pour bénéficier d’une expertise sur mesure et maximiser vos avantages fiscaux.

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