Expatriés et non-résidents : comment investir efficacement en France en 2025 ?

Vivre à l’étranger implique souvent de penser différemment sa stratégie patrimoniale. Beaucoup de Français expatriés cherchent à conserver un lien avec la France — et parfois à y préparer leur retour. Mais comment investir à distance ? Quels supports privilégier ? Et où orienter son attention géographiquement ?
En 2025, Bordeaux s’affirme comme une place solide pour les non-résidents désireux d’allier sécurité, rendement et cadre de vie attractif.

Pourquoi investir en France quand on vit à l'étranger ?

L'immobilier français reste une valeur sûre. En particulier pour ceux qui cherchent à sécuriser leur épargne, préparer une transmission, ou tout simplement diversifier leur portefeuille. Contrairement à d’autres marchés plus volatils, la pierre en France conserve une certaine stabilité.

Pour les non-résidents, cet ancrage dans le marché immobilier national est aussi un moyen de garder un pied sur le territoire, notamment via une résidence secondaire ou locative. De plus, la fiscalité française — bien que souvent décrite comme contraignante — peut offrir certains avantages lorsqu’on structure bien son investissement.

C’est dans ce cadre que Bordeaux attire de plus en plus : la ville bénéficie d’un marché actif, porté par l’arrivée de nouveaux habitants, une demande locative soutenue, et un environnement économique diversifié (aéronautique, vin, tech, tourisme…).

Première étape : définir précisément son projet

Un investissement réussi commence toujours par une clarification des objectifs. Et ces objectifs peuvent être très différents selon les profils.

Certains veulent anticiper leur retour en France et cherchent à acquérir leur future résidence principale. D’autres, qui résident durablement à l’étranger, veulent simplement profiter de rendements locatifs attractifs. D’autres encore souhaitent mettre en place une stratégie de transmission, en profitant des opportunités fiscales liées à certains montages (comme le démembrement de propriété).

La nature du bien, son emplacement, sa fiscalité… tout dépend du cadre que vous définissez. À Bordeaux, cela peut aller d’un appartement T2 dans le centre historique pour du meublé court terme, à une maison familiale en périphérie pour un projet de retour dans quelques années.

Comment financer un bien depuis l'étranger ?

C’est souvent ici que le bât blesse. Non-résident ne signifie pas inéligible au crédit immobilier en France, mais les conditions sont plus exigeantes. Les banques françaises analysent avec prudence les revenus perçus hors du territoire : stabilité de l’employeur, pays de résidence, monnaie de salaire, durée de contrat, tout est passé au crible.

Un apport d’au moins 20 à 30 % est en général requis, parfois plus si vous résidez dans un pays hors zone euro. La constitution du dossier est également plus longue. Il est donc recommandé de vous entourer d’un expert, comme un gestionnaire de patrimoine à Bordeaux, capable d’aiguiller votre demande auprès des bons interlocuteurs bancaires.

Le recours à une banque en ligne ou à un pôle non-résident d’une banque traditionnelle peut faciliter les choses, mais l’accompagnement local reste déterminant, surtout pour coordonner notaires, agences, fiscalistes…

Quels supports d’investissement privilégier en 2025 ?

Voici les trois grands outils les plus utilisés par les expatriés français :

1. L’assurance-vie luxembourgeoise

Très populaire auprès des non-résidents, l’assurance-vie luxembourgeoise permet d’investir dans des supports variés (fonds euros, actions, unités de compte…) tout en bénéficiant d’un cadre fiscal souple et d’un haut niveau de protection des avoirs.

Pourquoi le Luxembourg ? Pour son triangle de sécurité : vos fonds sont juridiquement séparés des actifs de la compagnie d’assurance. En cas de faillite, vos avoirs sont protégés.
L’assurance-vie luxembourgeoise permet aussi d’adapter la devise du contrat à votre zone de résidence, ce qui limite les risques de change.

2. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

C’est un placement immobilier… sans les contraintes de gestion. En achetant des parts de SCPI, vous investissez dans un parc immobilier (bureaux, commerces, santé…), géré par une société spécialisée.
Vous percevez des revenus réguliers, sans vous occuper du bien. Certaines SCPI sont accessibles via l’assurance-vie, combinant simplicité et fiscalité optimisée.

3. La nue-propriété

C’est un mécanisme subtil mais puissant. Vous achetez la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un tiers conserve l’usufruit pendant 15 à 20 ans.
Pendant cette période, vous ne touchez pas de loyers, mais vous achetez avec décote, sans charges, ni fiscalité immédiate.
À terme, vous récupérez l’entière propriété d’un bien revalorisé. Une stratégie idéale pour préparer sa retraite ou transmettre.

Bordeaux : une ville clé pour investir depuis l’étranger

Pourquoi cette ville sort-elle du lot ?

• Connexion TGV rapide avec Paris
• Marché immobilier actif et diversifié
• Cadre de vie recherché par les familles et cadres
• Quartiers étudiants, zones premium, périphéries dynamiques

En 2025, Bordeaux reste un choix stratégique pour les non-résidents qui veulent combiner rendement, stabilité et potentiel à long terme.

‍

Conclusion

Investir depuis l’étranger nécessite de s’appuyer sur des experts : ingénieurs patrimoniaux, fiscalistes, courtiers en crédit, gestionnaires de biens. Cela permet non seulement de gagner du temps, mais aussi d’éviter les erreurs classiques (mauvais régime fiscal, fiscalité à double tranchant, retard sur les démarches).
Si vous souhaitez des conseils sur la gestion de patrimoine à Bordeaux et accéder à un réseau de professionnels qualifiés, contactez-nous !

‍