Iroko Zen et Remake Live : bilan de performance 2025, deux SCPI qui confirment leur statut de références

Dans un environnement immobilier européen encore marqué par des incertitudes, deux SCPI de nouvelle génération ont confirmé en 2025 leur capacité à délivrer des rendements parmi les plus élevés du marché : Iroko Zen, gérée par Iroko, et Remake Live, gérée par Remake Asset Management. Toutes deux sans frais de souscription, européennes, diversifiées et labellisées ISR, elles partagent une philosophie commune tout en affichant des profils distincts. Analyse détaillée de leurs résultats.

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Iroko Zen : 8,13 % de performance globale, cinq ans de régularité

Des chiffres au-dessus des attentes

Iroko Zen boucle l'année 2025 avec une performance globale annuelle (PGA) de 8,13 %, se décomposant en un taux de distribution de 7,14 % et une revalorisation du prix de part de 0,99 %. Le prix de souscription est ainsi passé de 202 € à 204 € en août 2025. C'est la cinquième année consécutive qu'Iroko Zen affiche une performance supérieure à 7 %, ce qui constitue un signal fort de régularité dans un marché souvent imprévisible.

Pour donner un ordre de grandeur concret : un investisseur ayant placé 50 000 € au début de l'année 2025 aura perçu environ 3 570 € de revenus bruts sur l'année, avant fiscalité.

Une collecte et des acquisitions record

L'année 2025 a été particulièrement active sur le plan des acquisitions. La SCPI a réalisé 41 opérations pour un volume total investi de près de 630 millions d'euros, avec un rendement acte en main moyen de 7,79 %. La collecte nette sur l'année a dépassé 540 millions d'euros, portant la capitalisation totale à 1,356 milliard d'euros au 31 décembre 2025, et le nombre d'associés à 27 265.

Sur le seul quatrième trimestre, neuf nouvelles acquisitions ont été réalisées pour environ 150 millions d'euros, dans des pays aussi variés que l'Espagne, l'Allemagne, la France et le Royaume-Uni. Parmi les actifs remarquables : un hôtel Travelodge à Bournemouth, un parc logistique à Villanueva de Gállego en Espagne, et un ensemble commercial à Leipzig en Allemagne.

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Un patrimoine paneuropéen bien structuré

Au 31 décembre 2025, Iroko Zen détient 173 actifs répartis dans 7 pays européens, représentant une surface totale de plus d'un million de mètres carrés et une valorisation hors droits de 1,662 milliard d'euros. Plus de 70 % des revenus proviennent désormais de l'étranger, ce qui confère à la SCPI une exposition géographique large et une mutualisation efficace des risques locatifs.

Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 97,37 % à fin 2025, un niveau solide qui témoigne de la qualité locative du portefeuille. La SCPI est présente aux Pays-Bas, en Irlande, au Royaume-Uni, en Espagne, en Allemagne et en France, avec une allocation sectorielle équilibrée entre commerces, bureaux, logistique, hôtellerie et santé.

La décote : une opportunité à saisir ?

Un point d'attention intéressant pour les nouveaux investisseurs : la valeur de reconstitution d'Iroko Zen s'établit à 213,94 € par part, pour un prix de souscription de 204 €. Cela représente une décote d'environ 4,63 % par rapport à la valeur théorique du patrimoine. En d'autres termes, un investisseur qui souscrit aujourd'hui entre à un prix inférieur à la valeur intrinsèque estimée des actifs détenus. Cette décote peut constituer un potentiel de revalorisation à moyen terme, même si rien ne le garantit.

Le modèle de frais : un avantage structurel

Iroko Zen ne prélève pas de frais de souscription, contrairement à la grande majorité des SCPI traditionnelles. Ce modèle vertueux permet de déployer l'intégralité du capital investi dès le départ, sans pénalité à l'entrée. L'objectif de TRI (Taux de Rendement Interne) affiché par la société de gestion reste fixé à 7 % sur 8 ans, un objectif non garanti mais largement dépassé depuis le lancement en 2020.

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Remake Live : 7,05 % de distribution, un TRI de 7,34 % depuis le lancement

Des résultats solides malgré un léger recul

Remake Live affiche pour 2025 un taux de distribution de 7,05 %, pour une distribution totale de 14,37 € à 14,39 € brut par part. La performance globale annuelle est de 7,05 %, le prix de souscription étant resté stable à 204 € sur l'exercice. Si ce taux marque un léger recul par rapport à 2024 (7,50 %) et 2023 (7,79 %), il reste l'un des plus élevés du marché des SCPI et place Remake Live dans le peloton de tête des véhicules les plus performants de sa catégorie.

Depuis son lancement en février 2022, le TRI cumulé de Remake Live s'établit à 7,34 %, intégrant à la fois les distributions perçues et l'appréciation de la valeur de part. Un résultat remarquable pour une SCPI de moins de quatre ans d'existence, qui dépasse largement l'objectif de TRI initialement fixé à 6 % sur 10 ans — objectif que la société de gestion a d'ailleurs relevé à 7 % au vu des performances observées.

Un portefeuille européen dense et bien occupé

Au 31 décembre 2025, Remake Live détient 70 actifs dans 8 à 9 pays européens, pour une valorisation du patrimoine immobilier d'environ 969 millions d'euros et une surface totale de 428 412 m². La capitalisation de la SCPI atteint 846 millions d'euros, avec environ 96 locataires répartis sur l'ensemble du portefeuille.

Les indicateurs locatifs sont particulièrement solides : le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 98,86 % à fin 2025, le taux d'encaissement des loyers frôle les 100 %, et la durée ferme moyenne des baux restant à courir est de 9,76 ans. Cette visibilité contractuelle longue est l'un des atouts majeurs de Remake Live, qui limite significativement le risque de vacance locative à court et moyen terme.

Des acquisitions de qualité en 2025

Tout au long de l'année 2025, Remake Live a poursuivi sa stratégie d'acquisition opportuniste en Europe. Au premier trimestre, quatre actifs ont été acquis pour 48,9 millions d'euros, avec un rendement moyen de 7,34 %. Parmi les opérations notables : le flagship Nike sur Buchanan Street à Glasgow, un centre de formation 3T Energy à Aberdeen, et deux actifs en Pologne (Łódź et Varsovie). La SCPI a également étendu ses positions en Espagne, au Portugal et dans plusieurs autres marchés européens.

Cette stratégie paneuropéenne permet de capitaliser sur les différentiels de croissance entre pays : là où l'Allemagne reste prudente, l'Espagne ou la Pologne affichent des dynamiques économiques bien plus favorables à l'immobilier.

Un engagement ISR et social distinctif

Remake Live se distingue par une dimension éthique et sociale forte. Labellisée ISR depuis 2022, la SCPI consacre jusqu'à 10 % de sa collecte annuelle à une poche sociale dédiée au financement de logements sociaux en France. Elle a par ailleurs reçu le Prix de la Performance d'Investissement Conseils et le Trophée d'Or de la meilleure jeune SCPI décerné par le magazine Le Revenu, récompensant trois années de gestion exemplaire et plus de 50 millions d'euros de dividendes distribués.

Un point de vigilance sur la valorisation

Un indicateur mérite l'attention des investisseurs avertis : la valeur de réalisation de Remake Live s'établit à 175,63 € par part au 31 décembre 2025, pour un prix de souscription de 204 €. Cet écart de 16 % entre la valeur de réalisation (qui reflète la valeur vénale nette des actifs) et le prix de souscription est significatif. En revanche, la valeur de reconstitution (qui intègre les frais d'acquisition théoriques) ressort à 204,50 €, quasi identique au prix de souscription, ce qui atteste d'une valorisation cohérente du patrimoine dans sa globalité.

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Iroko Zen vs Remake Live : tableau comparatif 2025

Indicateur

Iroko Zen

Remake Live

Taux de distribution 2025

7,14 %

7,05 %

Performance globale annuelle

8,13 %

7,05 %

TRI depuis lancement

Objectif 7 % sur 8 ans

7,34 % depuis 2022

Prix de souscription

204 €

204 €

Capitalisation

1,356 Md€

846 M€

Nombre d'actifs

173

70

Taux d'occupation financier

97,37 %

98,86 %

Pays d'investissement

7

8-9

Frais de souscription

0 %

0 %

Label ISR

Oui

Oui

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Ce que nous retenons pour vos investissements

Ces deux SCPI partagent un ADN commun : pas de frais d'entrée, une stratégie paneuropéenne opportuniste, un label ISR et une distribution mensuelle. Elles s'adressent à des investisseurs patients, avec un horizon de placement d'au moins 8 à 10 ans.

Iroko Zen convainc par sa maturité, sa taille, la diversification de son patrimoine et sa régularité sur cinq ans. La décote actuelle par rapport à la valeur de reconstitution constitue une entrée potentiellement avantageuse pour de nouveaux associés.

Remake Live impressionne pour une SCPI aussi jeune, avec un TRI depuis lancement exceptionnel et des indicateurs locatifs quasi parfaits. Son engagement social fort et sa stratégie d'acquisition très sélective en font un véhicule différenciant.

Ces deux SCPI peuvent tout à fait coexister dans un même portefeuille patrimonial, en complément d'une assurance-vie ou d'un PER, afin de diversifier les sources de revenus et les expositions géographiques.

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